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根據《龍華區城市更新“十三五”規劃》，研究區內的城中村、舊工業區等共871.6公頃，占總面積的51.8%，其中，城中村368.9公頃，舊工業區484.3公頃，舊商業區5.7公頃，舊居住區12.7公頃。從龍華區城市更新和土地整備局公示的資料來看，目前已有41個項目進入城市更新各個階段，總共可以為片區釋放約262公頃建設用地，占規劃范圍的16%。

從城市更新單元的更新方向來看，大多數由現狀M1、M2、R4類用地向M0、C1、R2、R2+C1變化。在遠期各更新單元實施完畢后建筑面積總體由現狀2896萬平方米增加至約4000萬平方米，其中居住建筑占比約75%，商業建筑占比約5.5%，辦公建筑約為6.5%。根據更新實施后建筑功能和片區產業定位，可以判斷未來商貿中心片區將承擔大量居住人口，主導產業是商業貿易。

現狀商業形態主要可分為三類，一是集貿市場，以華富綜合市場、龍華市場為代表；二是傳統型綜合商場，以百佳華商場、天虹商場為代表；三是已實施城市更新新建的現代化商業綜合體，以壹城中心為代表。從商業出行特征來看，客群來源主要是周邊居住區，出行距離集中在5公里以內，慢行方式占主導地位，單點出行目的性強，商業體之間幾無聯系。

根據手機信令分析結果，現狀商貿中心片區居民就業地主要分布在片區內部和鄰近地區，聚集程度隨著與片區距離增長而減少，片區內部平衡率53.6%，已遠低于北部觀瀾等地80%的比例，片區外龍華區內以龍華街道、民治街道、福城街道為主，分別占比為6.5%，3.9%，3.2%，龍華區總體占比72.1%。在外部主要分布在福田區（梅林、福田、華強北等街道）、龍崗區（坂田、布吉街道）、南山區（粵海街道）三個行政區，分別占比10.1%、7.1%和4.6%。通勤距離上，短距離出行為主導，5km以下通勤距離占達比57%，特別是2km以內比例達到34%，因此現狀慢行方式具有較大的規模。

隨著片區內部城市更新實施，舊村、粗放型工廠逐步被新居住區、現代產業替代，短距離通勤主力外遷，原特區內人口遷入，預測未來居住者的內部自平衡率較現狀降低。片區周邊崛起的商務中心和新型產業基地如北站新城、九龍山智能科技城、光明新城等地吸引本片區就業者比例將上升，同時由于福田、南山等原特區內地區產業暫不可替代性，未來前往福田、南山區就業者比例仍將小幅度上升。因此未來通勤特征是出對外通勤總量增長，通勤距離延長，機動化方式占比提高。

綜合來看，在遠期，商業影響力增強，輻射距離遠，商業出行需求較現狀增長240%。隨著人口規模增長，通勤出行需求較現狀增長25%，舊村、廠房逐步被替代，導致片區自平衡率下降，平均通勤出行距離增長，對外出行比例提高，機動化進一步攀升。反觀現狀交通系統，公共交通1小時覆蓋范圍較小，道路結構倒掛，不足以支撐城市更新帶來的一系列活動變化。

福田中心區4.17平方公里上規劃軌道線7條，站點半徑覆蓋率88%以上，南山后海商業中心地區3.8平方公里上規劃軌道線5條，站點500米覆蓋率80%以上，高密度的軌道線路為地區高強度開發提供了強力支撐。商業方面，現狀福田中心商業區圍繞3條軌道線，擁有南北向3、4號線，東西向1號線，兩個鄰近站點直接接入商業體；后海商業中心圍繞3條軌道線，擁有南北向2號線，東西向9、11號線，兩個鄰近站點直接接入商業體。從現狀商業中心客群來源分布上看，軌道的引入為商業體實現客群導入創造了強大的便捷條件。

成熟商圈一般由多個商業體組成，各商業體之間具有較強的連通需求，南山后海商業中心采用長700米的空中平臺串聯地區內商服建筑，福田中心區采用長1.5公里的地下空間無縫拉通商業、辦公、高鐵站等多個功能體。集合設施在發揮商業規模效應，增強商業中心影響力上具有重要的作用。

以重點支撐，局部優化的思路布局軌道線站位。優化上層次規劃軌道線網在本片區的線站位，依靠大運量軌道引入形成公共交通主導模式，承接未來增長的出行需求，極大增加1小時市域可達范圍。片區內規劃7條軌道線，包括1條城際線，3條市域軌道快線，3條市域軌道干線，布設16座站點，優化后核心區覆蓋率達到76%。重點支撐未來人民路商業活力軸，形成雙軌通道，根據城市更新單元集聚情況，優化軌道線位通道及站點位置，借助軌道交通優勢推動站點周邊城市更新進度。

針對人民路定位高，沿線商業綜合體集聚、功能復合的特點，提出利用地下雙軌優勢，打造沿人民路地下空間的方案。實施長度約3km，由地鐵站廳與新開發地下空間組成，結合軌道6支南線、25號線進行規劃設計，同步建設施工。以地下空間為骨架串聯重要的商業體，連點成線，形成商業合力，以線帶面，激發片區土地價值，同時為城市提供高品質活動場所和配套設施，提升城市公共空間體驗，疏解地面人流。

在公共交通主導的策略指引下，測算未來片區公交首末站需求規模為11萬平方米。規劃方案踐行“立體綜合車場+配建公交首末站”模式，綜合車廠主要承擔停車、洗車、充電等功能，公交首末站承擔乘客上下車、候車功能。片區共規劃首末站30個，綜合車廠1個，用地面積約13.5萬平方米，除現狀3.1萬平方米公交首末站和2萬平米在建綜合車廠外，均建議結合相關城市更新單元進行配建。對有條件的地塊建議融合公交首末站、公共停車場功能，建設包含公共設施、社區服務等功能的立體綜合體，充分利用土地資源，補充片區公共活動空間。

結合現狀道路情況和未來需求，根據城市更新進度安排，制定道路擴容計劃。主干路方面打通新區-龍觀大道連接線，工業路-華榮路連接線等，主要工作在于疏通對外通道。次干路方面，主要對片區內南北向雙2/3車道道路進行拓寬延長，使之能夠承載未來片區中短距離出行。主次干路的貫通和拓寬所需空間依賴相關城市更新單元的實施，制定原則條件后安排到涉及的更新單元專項規劃中進行明確。支路方面，主要檢查相關城市更新單元，提出涉及到的法定規劃支路，并根據需求進行新增規劃，結合更新單元開發時序安排支路建設時序。

城市更新是整合存量資源、挖掘內生動力，激發土地價值的重要手段。準確把握城市更新集聚片區未來的功能定位，最大程度解析片區未來的出行活動對制定交通規劃方案具有重要意義。要充分認識公共交通與城市更新相互促進的關系，公共交通設施要緊密結合地區內更新單元的進度，發揮推動和支撐作用，同時通過協調更新單元保證自身基礎設施的實施空間。